Aluguel informal: o que a Justiça diz sobre os riscos do contrato de boca

A locação verbal é juridicamente válida no Brasil. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não exige contrato escrito como requisito de validade da locação, de modo que o acordo feito apenas de palavra produz efeitos jurídicos e cria direitos e obrigações para ambas as partes. O problema não é a validade, mas a prova.

Quando surge um conflito, seja por inadimplência, danos ao imóvel, despejo ou cobrança de benfeitorias, o juiz precisa reconstruir o que foi combinado. Na ausência de contrato escrito, cada parte apresenta sua versão e a decisão depende de testemunhos, mensagens de texto, transferências bancárias e outros indícios. O resultado é incerteza, custo e tempo que poderiam ser evitados com um documento simples.

Para o locador, os riscos concretos incluem dificuldade em comprovar o valor do aluguel para fins de execução; impossibilidade de acionar fiador por falta de garantia formal; demora no despejo por ausência de fundamento contratual claro; e dificuldade de provar danos causados pelo inquilino que excedam o desgaste normal. Há ainda um ponto pouco lembrado: sem contrato escrito por prazo de trinta meses ou mais, o locador não pode retomar o imóvel por denúncia vazia (de forma imotivada), fica restrito às hipóteses do art. 47 da Lei nº 8.245/91, como uso próprio ou infração do locatário, e a retomada imotivada só passa a ser possível após cinco anos de locação.

Para o locatário, os riscos são igualmente relevantes. Sem contrato, fica vulnerável a cobrança de valores não acordados, a alegação de prazo diverso do combinado, à negativa de reembolso de benfeitorias realizadas e ao despejo sem aviso adequado. A informalidade que parecia conveniente no início torna-se fonte de insegurança quando a relação se desgasta.

A formalização não precisa ser complexa. Um contrato básico de locação residencial pode ser redigido em poucas páginas e cobrirá as questões essenciais: valor e data de vencimento do aluguel, duração, responsabilidades por encargos, estado do imóvel na entrega, garantia adotada e condições de rescisão. O custo de um instrumento bem feito é infinitamente menor do que o de um litígio mal documentado.