Financiamento Imobiliário: O Que Acontece Quando Você Não Consegue Pagar

Você está em dia com as parcelas, e então a situação muda. Perda de emprego, doença, separação, os motivos são muitos. O que a maioria das pessoas não sabe é que, entre o primeiro atraso e a perda do imóvel, existe um caminho com várias etapas, e várias oportunidades de reverter a situação.

Como funciona o processo de perda do imóvel

No Brasil, a maioria dos financiamentos imobiliários usa o sistema de alienação fiduciária: enquanto você paga, o imóvel fica em nome do banco como garantia. Só com a quitação total ele passa definitivamente para o seu nome.

Quando há inadimplência, o banco pode iniciar um processo de retomada do imóvel, mas esse processo tem etapas obrigatórias que, se não cumpridas, podem tornar o procedimento inválido.

Etapa 1: a notificação para purgar a mora

Antes de qualquer coisa, o banco é obrigado a notificar você pessoalmente para que pague o que está em atraso, incluindo parcelas, juros e encargos. Esse ato é chamado de "purgação da mora".

O prazo para pagar após a notificação é de 15 dias (Lei 9.514/97, art. 26). Importante: o valor a quitar não é só a parcela atrasada, inclui as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, mais juros, encargos contratuais e legais, tributos e as despesas de cobrança e de intimação. Se você pagar tudo dentro desse prazo, o contrato continua normalmente.

Atenção: a notificação por edital (publicada em jornal) só é permitida quando o banco comprovadamente não conseguiu te localizar. Se você recebeu uma notificação e não sabia o que fazer, esse é o momento mais importante para agir.

Etapa 2: consolidação da propriedade

Se o prazo vencer sem pagamento, o banco registra o imóvel definitivamente em seu nome, é a chamada consolidação da propriedade. A partir daqui, o processo de leilão pode ser iniciado.

Etapa 3: o leilão

O banco tem prazo para realizar o primeiro leilão (30 dias após a consolidação) e o segundo (15 dias após o primeiro, se frustrado), Lei 9.514/97, art. 27, com a redação da Lei 13.465/2017. Antes dos leilões, você tem o direito de ser comunicado das datas.

Vale entender a diferença entre os dois leilões. No 1º leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel previsto no contrato. No 2º leilão, aceita-se o maior lance, desde que igual ou superior ao valor da dívida e seus encargos. Só quando, no segundo leilão, nem o maior lance alcança o valor da dívida é que a obrigação é considerada extinta, e, nesse caso, o banco não pode mais cobrar a diferença.

O que você pode fazer antes de perder o imóvel

1. Entre em contato com o banco imediatamente

Muitos bancos têm programas de renegociação para inadimplentes, especialmente antes de iniciar o processo de retomada. Não espere a notificação chegar.

2. Verifique se a notificação foi feita corretamente

Se você já recebeu uma notificação, verifique se ela foi entregue pessoalmente e se continha todas as informações exigidas por lei. Notificações com vícios podem tornar o processo inválido.

3. Avalie a renegociação judicial

Existem situações em que um acordo judicial é possível, parcelamento da dívida, revisão de encargos abusivos ou suspensão temporária das parcelas. Um advogado pode avaliar o que é viável no seu caso.

4. Conheça o valor da sua dívida real

Bancos às vezes cobram encargos acima do permitido por contrato. Antes de desistir, vale conferir se o valor cobrado está correto.

5. Aja antes do segundo leilão

Aqui é preciso distinguir dois momentos, para não criar expectativa equivocada:

• Antes da consolidação da propriedade: você pode purgar a mora pagando o débito vencido e os encargos, e o contrato segue normalmente (Lei 9.514/97, art. 26).
• Depois da consolidação, até a assinatura do auto do segundo leilão: a lei ainda assegura um direito de preferência para readquirir o imóvel, mas agora pelo valor integral da dívida (saldo devedor, encargos, tributos e despesas), e não mais apenas as parcelas atrasadas (Lei 9.514/97, art. 27, §2º-B, incluído pela Lei 13.465/2017).

Ou seja: quanto antes você agir, menor o valor necessário para reverter a situação.

O que não fazer

• Não ignore as correspondências do banco, mesmo que não abra, os prazos correm
• Não abandone o imóvel, sair sem resolver pode complicar a situação
• Não acredite em promessas de renegociação sem documento assinado, trate tudo por escrito

Quando buscar ajuda jurídica

Se você já recebeu uma notificação do banco ou soube que seu imóvel vai a leilão, o momento de agir é agora. Quanto antes um advogado analisar o caso, maiores as chances de encontrar uma saída, seja pela via da renegociação, seja pela verificação de irregularidades no processo.

Se você está enfrentando dificuldades com financiamento imobiliário em Ponta Grossa ou na região dos Campos Gerais, entre em contato para uma avaliação.